ggg.sg【金融咨询】新加坡房托和财产信托分析报告
新加坡是亚洲第二大和最具国际性的REITs市场。新加坡REITs采取的是同美国和日本一样的REITs架构，REITs市值规模方面，在亚洲仅次于日本。新加坡42只REIT和房地产信托基金的平均股息收益率为6.0%，跻身全球股息收益率最高之列。
新加坡是亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家，也是亚洲第二大REITs市场。与其他发达经济体不同，新加坡的REITs市场最为国际化，大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例，体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。
新加坡REITs采取的是同美国和日本一样的REITs架构，REITs市值规模方面，在亚洲仅次于日本。新加坡42只REIT和房地产信托基金的平均股息收益率为6.0%，跻身全球股息收益率最高之列。
新交所发布了2020年2月月度“新加坡房托（SREITs）和财产信托分析报告”，以呈现新交所REITs板块的关键数据和突出亮点。
目前43只房托和财产信托于新交所上市，总市值为1,140亿新元，约占新加坡总市场市值的12%，年末总市值10年复合增长率为15%，平均股息收益率为6.3%。
与其他资产类别相比，过去12个月（截至2020年1月31日）新加坡房托和财产信托的收益率表现最为强劲，并且拥有高股息收益率和较低波动率并存的双重优势。
与其它资产类别相比，收益率表现最为强劲
新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一，是亚洲（日本除外）最大的房地产投资信托市场。
目前43只房托和财产信托于新交所上市，总市值为1,140亿新元，约占新加坡总市场市值的12%，年末总市值10年复合增长率为15%，平均股息收益率为6.3%。
图片来源：新交所
与其他资产类别相比，过去12个月（截至2020年1月31日）新加坡房托和财产信托的收益率表现最为强劲，并且拥有高股息收益率和较低波动率并存的双重优势。
图片来源：新交所
目前，新交所43只房托和财产信托由富时新加坡房托指数（FTSE ST REIT Index: 包含43只房托中的38只）和iEdge新交所房托指数（iEdge S-REIT Index: 包含43只房托中的36只）两大指数共同追踪。
2012-2020年新交所房托表现概览
图片来源：新交所
S-REITs整合浪潮在2020年得以延续
雅诗阁公寓信托和腾飞酒店信托于2020年1月合并，以38.85亿新元的市值，成为新交所上市的第九大房地产投资信托。
合并后的信托实体成为亚太地区最大的酒店信托之一，其亚太地区（71%）、欧洲（20%）和美国（9%）的总资产规模扩大至74亿新元。
凯德商务产业信托与凯德商用新加坡信托拟议合并。凯德集团于2020年1月宣布，拟将凯德商务产业信托与凯德商用新加坡信托合并，以成立一个多元化的商业房地产投资信托，命名为“凯德综合商业信托”（CICT）。
凯德综合商业信托将成为亚太地区第三大以及新加坡最大的房地产投资信托，截至2020年1月31日，凯德综合商业信托的市值为172亿新元，截至2019年12月31日，其财产总价值为229亿新元。
凯德综合商业信托将对凯德商用新加坡信托在新加坡的15个购物中心（价值118亿新元）以及凯德商务产业信托的10个办公资产-其中8个在新加坡，2个在德国（价值111亿新元）进行整合。
关于新交所SGX
新加坡交易所（简称“新交所”）拥有亚洲领先及可靠的市场基础设施，促进资本与理念的交流，为个人、企业和经济体创造价值。作为多元资产交易所，新交所以最高监管准则运营股票、固定收益及衍生产品市场，同时以垂直整合的业务模式提供上市、交易、清算、结算、托收及数据服务。 新交所是亚洲国际化程度最高及连接性最强的交易所，其中约40%上市公司和75%上市债券来自新加坡以外地区，建立的市场连接遍及本区域及欧洲。
新交所提供全方位衍生产品，覆盖亚洲股票指数、大宗商品及货币，为中国、印度、日本和东盟基准股票指数提供全世界流动性最高的离岸市场。新交所是全球率先采用金融市场基础设施准原则的交易所之一，也是亚洲首个和唯一获得美国监管机构全面批准的中央交易对手，作为衍生产品清算组织和外国交易所，新交所在证券和衍生产品方面也获得了欧盟监管机构的认可。作为亚洲中央交易对手的先行者，新交所的风险管理和清算能力得到世界认可。新交所在2015年被《Asia Risk》、《Futures and Options World》和《Global Capital》杂志评为年度最佳衍生产品交易所，并获评《Asia Risk》年度最佳中央交易对手 (CCP)。
新加坡是亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家，也是亚洲第二大REITs市场。但与其他发达经济体不同，新加坡的REITs市场最为国际化，大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例，体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。
20世纪80年代，新加坡房地产行业对这种投资形式表现出浓厚的兴趣。1985年，新加坡经济严重衰退，为了探寻使房地产市场走出低迷的办法，政府及一些私营机构的代表共同成立了新加坡房地产咨询委员会。1986年，该委员会首次提出将REITs引入新加坡市场，作为房地产市场重振策略的一部分。
1999年5月，新加坡金融管理局发布了第一版的《新加坡房地产基金指引》，为REITs的发展奠定了基础。按照该法，新加坡REITs（以下简称 S-REITs）可以以公司法人或者信托的形式成立并上市。S-REITs持有、管理房地产及相关资产的收入，扣除支付给受托人、信托管理人、房地产管理人的费用后，全部作为股利形式支付给投资者。
然而，该指引对新加坡私人开发商的吸引仍然不够，在税收优惠政策上的模糊性，是私人开发商参与REITs的一大障碍。随后，税务局机关在2001年制定了税收透明规则，加快了REITs的落实。税收透明措施，是指REITs只要遵守分红比例（90%）要求，其在REITs层面免征所得税，需在投资者层面征收，避免了重复征税问题。在多项政策的推动之下，2002年7月，新加坡的第一支REIT——凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）——在新加坡交易所主板成功上市。
2002-2007年间，随着大量新兴的房地产投资信托基金上市，S-REITs市场进入快速扩张阶段。随着次贷危机爆发，S-REITs的上市进程放缓，2008年间仅有一只REITs成功上市，而2009年上市数目为零。2010年，第二波REITs上市潮来临，并于2013年达到峰值。截止2018年1月，S-REITs总市值约为920亿新元，平均股息收益率为6.0%。
S-REITs特点
新加坡的REITs大多由地产投资集团/开发公司（如CapitaLand，凯德置地）发起设立，一个地产投资集团或大型资产管理公司可以针对不同的物业类型（零售、办公、住宅、医院物业等）设立多只REITs。其主要有如下特点：
（一）组织形式
S-REITs可以以公司法人或者信托的形式成立并上市。若REITs以公司形式设立，则该基金必须在新加坡证券交易所(SGX)公开募集资金，除非主办者可以说服相关管理机构，未上市股票可以在现有市场进行交易。公司型S-REITs的董事会中必须包括两名以上独立董事，具有稳健的财务状况、实缴资本达100万新加坡元。
S-REITs的年度报告必须包括以下信息：所有房地产交易、房地产详细资料（如地点、购入价格、最新评估价格、租金收入、出租率及剩余租期）。另外还包括借款细节、经营性支出（包括支付给管理公司、顾问公司和关联方的费用和手续费）和税收支出等，并对S-REITs的经营绩效做出评估。
若以信托形式设立，则必须指定一经政府金融部门许可的受托者，此受托者必须独立于基金经理人之外，同时符合金融体制健全要求。此形式下，S-REITs可以公开或私下募集资金：如以私募方式，投资者必须被允许至少一年可以赎回信托单位一次；如以公募方式，主办者可以要求免除投资者赎回单位的要求。
同时, 新加坡房托继续在全球范围内进行收购和扩张，2019年SREITs在二级市场创下了62亿美元的再融资纪录
（二）税收政策
新加坡没有明确规定S-REITs具有免征企业所得税的地位，但是允许S-REITs向税务部门申请该免税资格。在信托层面免征企业税的情况下，投资者必须为投资收益纳税。
S-REITs为了获得REITs的税收优惠，则必须将每年营业收入不少于90%，按照季度、半年或者年的频率以分红的形式分给投资者，但是资本利得部分不做要求。只要被认定为可获得税收优惠的S-REITs，来自于房地产及房地产相关资产的现金收入部分可以完全免税。但是资本利得收入则分不同情况决定是否要纳税。
新加坡本身对于资本利得是免税的，但是如果公司以买卖物业为主业，则必须要交纳17%的税收。在新加坡交易不动产还需要缴纳印花税，上市交易的S-REIT或者将在6个月内上市的S-REITs可以减免印花税。
新收购资产遍布全球各地，其中海外资产占64%，同比增长60%。美国是首要收购目的地，与2018年相比，用于收购美国资产的融资额增长超过5倍。
（三）投资范围
S-REITs至少35%的存置资产应投资于房地产，可以采取两种投资方式：一是直接拥有新加坡境内外房地产；二是持有非公开房地产投资公司的股份。S-REITs必须于发行截止日后的24个月达成上述要求。同时，S-REITs存置资产的70%必须投资于房地产或者与房地产相关的资产。
S-REITs总资产的30%可投资于政府公债及上市债、非房地产公司的公司债或股份、现金及其他现金等价物。S-REITs对单一房地产开发商的投资不得超过其资产的10%。S-REITs在单一发行人发行的证券或者单一经理人管理的基金方面的投资，不得超过其总资产的5%。
S-REITs须根据自身类型与数量、投资目标和市场情况，合理地在房地产类型、地点和国家以及房地产投资数量方面进行分散化投资。如果S-REITs拟投资于单个房地产项目或者房地产投资高度集中时，S-REITs必须披露这一事实和因投资集中所导致的风险。S-REITs不能从事或参与房地产开发活动，不论是以独资或合资方式，还是投资于非上市房地产开发商的形式进行。
S-REITs除了投资于获准开发的空地上即将开发的房地产外，不能投资于空地。投资于新加坡境内未开发完成的非公寓房地产，或者新加坡境外未开发完成的房地产，均不得超过总资产的20%。
S-REITs须根据自身类型与数量、投资目标和市场情况，合理地在房地产类型、地点和国家以及房地产投资数量方面进行分散投资。公开上市说明书必须披露S-REITs是否以及如何合理地进行分散化投资。如果S-REITs拟投资于单个房地产项目或者房地产投资高度集中时，S-REITs必须披露这一事实和因投资集中所导致的风险。
SREITs不断发展壮大，出色的流动性超越新交所证券整体市场 2019年，SREITs以其出色的流动性跑赢新加坡市场。新交所2019年日均证券成交额（SDAV）为10.3亿新元。SREITs占SDAV的25%，达2.57亿新元。SREITs的SDAV年同比增长达50%。
（四）杠杆限制
S-REITs可以用其资产为这样的借款作担保。其杠杆借贷总额不应超过基金存量物业的35%。只有在房托基金从惠誉公司、穆迪公司或标准普尔公司获得了信用评级并且披露给了公众的情况下，房托基金的杠杆借贷总额可以超过基金存量物业的35%(最多到60%)。只要其杠杆借贷总额超过基金存量物业的35%，房托基金应继续维持并披露其信用评级。
REITs行业研究
专业、专注、务实合作
REITs行业研究致力于深耕中国REITs与不动产证券化领域。
前，共有19只新交所上市房托跻身全球房托基准 – 富时EPRA/NAREIT全球房地产指数系列。SREITs被纳入全球主要房托指数为投资者带来了流动性和进一步利好。
2019年加入FTSE EPRA NAREIT Global Developed Index的新交所上市房托包括：星狮物流工业信托（2019年3月上市）、星狮地产信托及吉宝数据中心房地产投资信托（2019年9月上市）、宏利美国房地产投资信托（2019年12月上市）。
REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和公共基础设施（PPP）领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。