投资：如何挑选一个合适的单位

买房为了自住很好说，自己喜欢就好，但是涉及到投资，就需要大量的数据分析来支撑。

举例说明：

这是Commonwealth Towers，在Queenstown地铁站附近的一个项目，前几年刚刚建好。

现在假设两种情景：

情景1，两卧单位同一户型，一个是#18-09，面对泳池，视野极佳；另一个#19-20，面对旁边的另一个项目Queens Peak，会被遮挡，这两个单位你会买哪一个？

情景2，两卧单位同一户型，一个是#39-07，超高层单位；另一个是#03-07，低楼层，两个单位选哪一个？

从自住角度出发，大家都喜欢高楼层，面泳池视野开阔无遮挡，但投资角度则不然。

看看实际几年后的收益：

情景1：

情景1里面的两个单位购买时间基本相同，分别在2014年的五月15号和19号，售出时间正巧也接近（这样的例子是真的不好找），分别在2019年的7月和8月。面泳池的#18-09获利6万4800，而被遮挡的#19-20获利高达18万1400。

情景2：

这两个单位的买入时间也很接近，分别是5月的28号和30号，卖出时间稍微有点差别，分别是2018年的7月和11月。高楼单位#39-07获利13万1200，低楼单位#03-07获利34万5300。

从以上两个情景可以看出来，投资是很违反人性的，最好的未必最划算。

为什么较差的单位反而能获得更高的收益呢? 关键在于入场价格。

发展商在定价的时候是会把一切安排的明明白白的，按照单位的好坏阶梯定价，想要更高的楼层更好的朝向当然就要出更多的钱。但并不是说发展商的价格就是合理的。

所以比如情景2的两个单位，03楼和39楼的尺价分别为1379和1726，差价达到了近400块。这么大的差价只是看起来合情合理，高一层当然要贵一点，这差了36层，加起来就是一个很大的数目。但实际上在二手市场上这样大的差价是卖不出来的。

到了二手市场上，可以看到二者的转售尺价分别为1880和1916，差价只有不到40块。因为在二手市场上，买家做决定往往会根据项目的均价做上下的浮动，高低层之间的尺价差别不会那么大。

当然真实的市场远比情景题要复杂的多。单就楼层这一个因素来看，选择高楼层还是低楼层不能单纯认为低楼层就划算，而是要看项目楼层之间的差价是否合理。

比如说10楼比9楼贵1000，那当然选10楼，要是贵2万，那还是9楼划算。这个楼层之间的合理差值不是固定的，要根据当时的市场进行分析计算。

所以计划买公寓的话，还是找个专业的中介吧，免费的挺好的。