市场脉搏 | 疫情阻断期 新加坡楼市发生了什么

新加坡楼市在4月和5月阻断期的表现让人看傻眼，即使是我们业内人士当看到新楼成交记录还是颇感意外。

阻断期间由于展销厅关闭，许多发展商只能依赖制作示范单位视频，进行虚拟导览和网上订购，一般相信这会影响很大一部分买家不看房就下单的决心。

博纳产业(PropNex) 内部刚整理出从4月7日-5月31日的阻断期整个新加坡的新楼成交数据。数据显示交易量逐周递增，新加坡东西南北及中央核心区等各区域全面开花，买家以本地居民为主。成交量有进一步放大的趋势。

4月6日-5月31日开发商项目按周成交单位数量明细

成交快速复苏说明房产代理公司的网上销售的努力在不断进步，效果明显，买家对这种新销售方式的接受程度日益提高。

另据我们不完全统计，做网上直播与过往在示范单位做推广的传统方法相比效果并不差。人们在家里时间安排更灵活，手机、电脑都可以在线旁观或者互动提问。一般我们在示范单位搞活动，现场可能来不足200人，但公司层面的视频直播通过邀约，我们看到一次实际参加者可达700-800人。各个团队组织的分享会也往往能吸引到100-200个平时有接触的潜在买家。某种意义上讲视频分享会的新模式效率反而更高了。

这类直播市场分析和分享会不受场地限制，交流变得更灵活了。仅我们博纳产业，公司层面的各类市场分析的直播就几乎天天在举办。通过这种网上直播，很多投资者以及刚需买房者对市场的理解更深入，入市反而更有信心了。

热销项目有哪些？

市场龙头老大博纳产业在阻断期的新楼交易数量占整体市场的交易总量的62.4%，通过博纳的交易记录，我们大致可以对市场的热点项目看出一些端倪。

西部排行榜

1. Parc Clematis (成交：38）

2. Kent Ridge Hill Residences (13)

3. Daintree Residence (7)

中部及中央区排行榜

1. Kopar@Newton (成交：20）

2. Stirling Residences (14)

3. V on Shenton (8)

北部排行榜

1. The Florence Residences(成交：46）

2. Affinity@Serangoon (12)

3. The Garden Residences (11)

东部排行榜

1. Treasure@Tampines (成交：49）

2. Parc Esta (26)

3. The Tapestry (11)

豪宅区排行榜

1. Marina One Residences 滨海盛景豪苑 (成交：14）

2. Martin Modern 马丁豪苑 (4)

3. B88 铂瑞雅居 (2)

博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）受媒体访时指出，这些项目脱颖而出是因为价格非常具吸引人，买家于是趁低买入，而且都是通过网络完成交易。

5月份的销量超出4月份，相信与虚拟导览活动日益普遍化有关。

市场人士普遍都寄望进入解封第二阶段后，展销厅和销售活动能如常恢复，伊斯迈认为到时更多投资者和组屋提升者能更好地做买房决定，市场情绪会进一步改善。

衡量目前新加坡房价和风险的几个要素

（1）泡沫指数

新加坡泡沫指数只有0.44，属于合理估值范围，比绝大多数国际都市都来得低。

（2）收入与房价之比率*

（*以新加坡有能力购买普通公寓的群体的平均收入来计算）

从2007年的11.7倍下降到2019年的7.5倍。现时房价对本地居民来说更容易负担了。

（3）疫情带来的失业风险

新加坡副总理兼财政部长王瑞杰在国会辩论总结陈词中透露去年新加坡居民失业人数已经有7万3千多人，今年受疫情冲击影响，预估居民失业人数将超过10万人。这个数字和去年的数字相对照后其实并不算太差，政府的努力有目共睹。

新加坡阻断措施回顾

新加坡政府为应对新冠疫情的社区扩散，从4月7日开始执行严格的阻断措施，各行各业都受到前所未有的冲击。非必要行业的工作场所全部关闭，员工在家工作；学校关闭，学生上网课；餐饮店只可以外卖不允许堂吃；政府的民政服务场所、各类服务业商店除超市、面包店以外基本都不可营业。这个阻断措施执行到6月1日告一段落，部分商业活动可以恢复运行。但要恢复疫情以前的正常生活还有很长一段路要走。

阻断期内，所有建筑工地停工，新楼展示中心也关闭，买家不可以看样板间。房产代理不可以见客户和带客户看房，包括二手买卖和房屋租赁。但买卖和租赁程序还可以进行。买卖签约由委托的律师和客户直接处理，代理不可以在场。即使6月阻断解封后的第一个恢复阶段（预期4周时间），房产代理还是不允许面对面见客户和带客户看房，照旧得采用网上服务。

疫情给传统商业运营带来挑战，但也倒逼了商业模式的创新。